혼인합가 1주택 1분양권 비과세특례여부 안녕하세요 혼인합가 비과세특례여부 질문드립니다.남편 2016.10.13일 아파트 소유권보존일아내 2020.12.31일 아파트 분양권당첨일2024.01.20일

비과세 특례 적용 요건 분석

(1) 핵심 조건: 혼인 후 최초 주택 취득

• 비과세 특례는 혼인신고일 기준 배우자 중 한 명이 소유한 주택이 없는 상태에서 혼인 후 최초로 공동명의 주택을 취득한 경우 적용됩니다.

• 주의: 배우자 일방이 혼인 전 단독명의 주택을 보유한 경우, 특례 적용 불가합니다.

(2) 사례별 적용 기준

→ 결론:

• 아내의 분양권 취득(2020년)과 소유권 등록(2024년) 모두 혼인신고(2024.01.20) 전 발생 → "혼인 전 취득한 주택" 으로 간주.

• 따라서 남편의 기존 주택 매매 시 비과세 특례 적용 불가합니다.

️ 2. 2021년 이후 분양권 취득 시와의 차이점

• 2021년 1월 1일 이후 분양권 취득자:

• 「소득세법」 개정안(2020)에 따라 분양권도 주택 취득으로 인정 → 혼인 후 최초 주택 취득 시 특례 적용.

• 2021년 이전 분양권 취득자:

• 분양권은 "주식·채권 등 재산권" 으로 분류 → 주택 취득으로 인정되지 않음 → 특례 대상 제외.

3. 세무 처리 절차 및 대안

(1) 현 상황의 세금 부담

• 남편의 2016년 취득 아파트 매매 시:

• 양도소득세 일반 과세 적용 (보유기간 9년 → 장기양도세율).

• 예상 세액: (매가액 - 취득가액 - 필요경비) × 6~42% (누진세율).

(2) 세무사 활용 필요성

• 필수는 아니나 강력 권고:

• 복잡한 보유기간 계산·필요경비 증빙 등 소송 리스크 관리 위해 전문가 기장 의뢰.

• 비과세 특례 미적용 시 최대 40% 이상 세율 발생 가능 → 세무조정 최적화 필수.

(3) 세금 절감 방안

• 2세대 1주택 비과제:

• 남편·아내 각각 1주택 보유 시 → 아내 주택 매각 후 1년 이내 남편 주택 매도하면 양도세 감면 가능.

• 장기보유 특별공제:

• 보유기간 10년 이상 시 최대 75% 세액 감면 (2025년 현재 기준).

4. 실행 권고 사항

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